Was ist ein Sanierungsgebiet?

Grundsätzlich wird ein Sanierungsgebiet nach den Paragrafen §§ 141-145 BauGB festgelegt. Unter einem Sanierungsgebiet versteht man ein räumlich abgegrenztes Gebiet einer Stadt, einer Gemeinde, die städtebauliche Missstände aufweist und somit einer (Teil-) Sanierung bedarf. Das Ziel städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen ist somit die Verbesserung und Aufwertung der bereits bebauten Bereiche. (Auseinandersetzung mit dem baulichen Bestand).

Die Festlegung eines Sanierungsgebietes erfolgt durch einen Beschluss der Gemeinde / der Stadt (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiete nach § 142 BauGB). Hierbei handelt es sich um einen formalen Akt, der die Grundlage für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen darstellt, indem durch den Beschluss öffentliche Fördermittel in die Entwicklung dieser Gebiete fließen. Es wird somit die Grundlage für den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln geschaffen. Weiter kann der Beschluss eines Sanierungsgebietes den Bodenrichtwert eines Gebietes erhöhen. 

Was sind vorbereitende Untersuchung?

Vor der Festlegung des Sanierungsgebietes müssen Vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden (§ 141 vorbereitende Untersuchungen). Die vorbereitenden Untersuchungen dienen dazu den Zustand des Gebietes zu Analysieren und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu ermitteln. Sie umfassen unter anderem eine Bestandsaufnahme der baulichen und städtebaulichen Verhältnisse, eine Bewertung der sozialen und wirtschaftlichen Situation sowie eine Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen. Weiter kann die Gemeinde im Laufe der Untersuchung klären, welche Städtebaulichen Probleme in dem Gebiet zu lösen sind, sie erhält Informationen welche städtebaulichen Ziele mit der Sanierung erreicht werden können, mit welchen Auswirkungen sie rechnen muss, was die Sanierung ungefähr kosten und wie lange sie dauern wird. Für die Bürgschaft wird aus den vorbereitenden Untersuchen sichtbar welche Richtung die Sanierung einschlägt und was im Bereich ihres Grundstücks und in der Umgebung geschehen soll. Die Gemeinde leitet den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen über einen Beschluss ein. Dieser ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Vorbereitenden Untersuchung sind somit für alle beteiligten eine wichtige Grundlage für Entscheidungen im laufenden Sanierungsverfahren. Mit einem Beschluss vom 15.03.2024 werden vorbereitende Untersuchungen für das Untersuchungsgebiet Trebur West eingeleitet.

… und die Sanierungssatzung?

Auf Grundlage der Vorbereitenden Untersuchungen bzw. derer Ergebnisse wird eine Sanierungssatzung erlassen (§142 BauGB). Die Sanierungssatzung ist ein formeller rechtlicher Akt, der die Ziele der die Ziele und Maßnahmen der Sanierung festlegt. Hier werden unter anderem die Art und Weiser der Sanierungsmaßnahmen, die finanziellen Regelungen sowie die Beteiligung der Eigentümer und Bewohner festgelegt. Die Sanierungssatzung muss ortsüblich bekannt gemacht werden (§143 BauGB). Die förmliche Festlegung das Sanierungsgebietes wird als Satzung beschlossen. Bei einer Satzung handelt es sich um eine Rechtsnorm, die von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts zur Regelung ihrer Angelegenheiten erlassen wird. Sie sind somit weniger auf den Gesetzesvollzug ausgelegt. Das Satzungsrecht muss gesetzlich verliehen sein.

Im Rahmen der Sanierung können verschieden Maßnahmen ergriffen werden, die die Verbesserung des Gebietes als Ziel haben. Hierzu gehören die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden, die Neugestaltung des öffentlichen Raums sowie der Abriss und Neubau von Gebäuden. Ziel ist es, die Städtebauliche Qualität der betroffenen Bereiche zu Verbesserung, soziale Strukturen durch bessere Lebensverhältnisse zu stärken, den Klimaschutz durch energetische Gebäudesanierung voranzutreiben sowie Klimaanpassungsziele zu erreichen.

Während der Sanierung gelten für Bewohner und Eigentümer besondere Regelungen, die sowohl finanzielle als auch rechtliche Unterstützung bieten können.

Grundsätzlich ist die Durchführung eines Sanierungsgebietes ein komplexer Prozess, der eine enge Zusammenarbeit zwischen den Gemeinden, den Eigentümern und anderen Akteuren voraussetzt. 

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen können nach den §§ 136 ff. BauGB in zwei ausgeprägten Verfahren ablaufen: Im vereinfachten oder im umfassenden Sanierungsverfahren. Dies wird in der Sanierungssatzung entsprechend festgelegt. 

Das vereinfachte Verfahren dient in der Regel dazu, den im Sanierungsgebiet vorhandenen Bestand zu erhalten und zu verbessern. (Erhaltung, Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden). Bestimmte sanierungsrechtliche Regelungen finden im vereinfachten Verfahren keine Anwendung. Für die Sanierungsgebiete in Trebur findet das vereinfachte Verfahren Anwendung.

Mit der förmlichen Festsetzung eines Sanierungsgebietes nach §§ 141 ff BauGB können steuerliche Abschreibungen nach §§ 7h, 10f, und 11a EStG in Anspruch genommen werden.

Was heißt modernisieren?

Im Sinne des Baugesetzbuchs, Paragraf 177, sollen durch Modernisierung Mängel an Gebäuden behoben werden, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder durch andere Einwirkungen entstanden sind. Mängel liegen dann vor, wenn entweder die Nutzung des Gebäudes erheblich beeinträchtigt ist oder wenn es nach seiner äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild stark beeinträchtigt.

Modernisierung heißt aber auch, durch Optimierung im Wärmebedarf oder durch den Einsatz von erneuerbaren Energien, Gebäude energetisch effizient zu machen.

Was wird gefördert? Inwiefern kann man dabei Steuern sparen?

Bevor mit der Maßnahme begonnen werden kann, muss das Sanierungsgebiet festgesetzt sein und die Stadt muss bescheinigt haben, dass die Maßnahmen den Sanierungszeilen des festgelegten Sanierungsgebiet entsprechen. 

Nach Paragraf 7h, 10f und 11a Einkommensteuergesetz (EStG) sind bauliche Maßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB) abzugsfähig, wenn sie den Sanierungszielsetzungen entsprechen.

Hierfür gibt es feste Vorgaben:

Als „Modernisierung“ und somit auch für die Steuerersparnis anerkannt werden beispielsweise folgende Kosten:

-Planung/Entwurf durch die Architektin bzw. den Architekten

-Baumaterial, Faustregel: „Alles, was fest verbaut wird“.

-Entsorgungskosten/Gebühren für Container

-Leihgebühren für Werkzeuge

-Rechnungen von Fachfirmen aller Baugewerke

-Grundrissänderungen

Voraussetzungen:

-Das zu sanierende Objekt muss in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet liegen

-Die Bescheinigung kann für Gebäude und Eigentumswohnungen erteilt werden.

-Bevor mit der Modernisierung begonnen wird, muss die Stadt die Maßnahmen als Maßnahmen im Sinne der Sanierungszielsetzungen anerkannt haben und dies muss gemeinsam vereinbart werden.

-Die Beratung kann im Einzelfall vom Finanzamt oder von Steuerfachleuten übernommen werden.

Ein Merkblatt zur steuerlichen Abschreibung EstG 7h, 10f und 11a mit weiteren Informationen finden sie hier.